TEMAS-SUBTEMAS

Sentencia C-463/24

INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL POR INEPTITUD SUSTANTIVA DE LA DEMANDA-Incumplimiento de requisitos de certeza, pertinencia y suficiencia en los cargos

DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Interpretación aislada que desconoce el contexto normativo de la disposición acusada

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-Criterio general de proporcionalidad al área de cada inmueble

REPÚBLICA DE COLOMBIA

CORTE CONSTITUCIONAL

Sala Plena

SENTENCIA C-463 de 2024

Referencia: Expediente D-15.718

Asunto: demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 29 (parcial) de la Ley 675 de 200.

Demandante: Jeisson Andrés Vásquez Torres

Magistrado Sustanciador:

ANTONIO JOSÉ LIZARAZO OCAMPO

Bogotá D.C., seis (6) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024)

La Sala Plena de la Corte Constitucional, con fundamento en el artículo 241.4 de la Constitución y cumplidos los trámite previstos en el Decreto Ley 2067 de 1991, decide sobre la demanda de inconstitucionalidad presentada, con fundamento en el artículo 40.6 de la Constitución, por el ciudadano Jeisson Andrés Vásquez Torres contra el artículo 29 (parcial) de la Ley 675 de 2001, cuyo texto es el siguiente:

DISPOSICIÓN DEMANDADA

“LEY 675 DE 200

Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.

EL CONGRESO DE COLOMBIA DECRETA:

[…]

CAPÍTULO VIII

De la contribución a las expensas comunes

ARTÍCULO 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

[…]”.

DEMANDA

1. La demanda en contra del artículo 29 (parcial) de la Ley 675 de 2001 se admitió por la presunta vulneración de los artículos 1 y 13 de la Constitución. Para el ciudadano demandante, la norma acusada vulnera los principios de solidaridad e igualdad al permitir que los reglamentos de propiedad horizontal modifiquen o eliminen la obligación de ciertos copropietarios de contribuir al pago de las expensas comunes, de acuerdo con el coeficiente de copropiedad, creando un trato desigual e injustificado. Según precisó, esta permisión “deslegitima el criterio objetivo y eficiente señalado por el Legislador para el recaudo de las expensas comunes, tal y como lo advirtió la Corte Constitucional en la Sentencia C-782 de 2004, en la que “declaró la constitucionalidad del criterio de coeficiente de copropiedad, conforme al cual a mayor copropiedad individual corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de contribución de las expensas comunes.
2. En relación con la presunta incompatibilidad de la norma con el artículo 1 de la Constitución, el demandante argumenta que la obligación de contribuir a las expensas comunes, que son necesarias para el mantenimiento y funcionamiento de la copropiedad, debe ser de carácter imperativo y no puede ser modificada o exonerada por el reglamento de propiedad horizontal. Al permitirse esta facultad por la expresión demandada, se habilita a ciertos propietarios para evadir esta obligación, lo que genera una carga injusta sobre los demás copropietarios, que, además, afecta la solidaridad que debe regir las relaciones entre los integrantes de la copropiedad, pues “socava el modelo de propiedad horizontal, ya que los pagos de los propietarios son fundamentales para el mantenimiento de los bienes comunes y, por ende, para la permanencia de la comunidad.
3. En cuanto a la presunta vulneración del artículo 13 de la Constitución, según el demandante, la norma acusada permite “una desigualdad e inequidad respecto de aquellos bienes que deben contribuir en un mayor valor, respecto de los bienes que [sic] a pesar de estar obligados a la contribución, no lo hacen porque fueron exonerados, tienen menor cuota o cuenta con beneficios no razonables derivados de la facultad que otorga la disposición. Respecto a la carga argumentativa especial por la infracción del principio de igualdad, señaló lo siguiente: en primer lugar, que “[l]os[s]ujetos objeto de comparación, son los propietarios y/o tenedores de unidades privadas obligados a contribuir al pago de las expensas comunes necesarias, que deben sujetarse a las disposiciones que se establezcan en el Reglamento de Propiedad Horizontal, aun en contra de su voluntad –decisiones de mayorías–, y se ven obligados a una contribución mayor a las expensas comunes necesarias, respecto de aquellos que son exonerados de dicha obligación o cuenta con un régimen distinto al de coeficiente de copropiedad para realizar la contribución en el pago.
4. En segundo lugar, precisó que el criterio de comparación “es la obligación de contribuir en el pago de las expensas comunes necesarias, [y] que l[a] mism[a] tenga como fuente la ley y no la convención particular del Reglamento de Propiedad Horizontal.
5. En tercer lugar, afirmó que el permiso para que en el reglamento de propiedad horizontal se modifique o exonere el deber de ciertos propietarios de contribuir al pago de las expensas comunes genera un trato desigual e injustificado entre los copropietarios, por cuanto, “el pago de las expensas comunes necesarias, que se aplica a todos los propietarios, puede ser alterado por la diferenciación interna que se realice en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Según indicó, esta posibilidad desconoce el deber de trato igual que se logra cuando el pago de las expensas comunes es “proporcional al área de cada unidad y debe ser obligatorio sin excepción alguna a [todos] y cada uno de los propietarios y/o tenedores de bienes inmuebles privados.

INTERVENCIONES CIUDADANAS Y CONCEPTOS

6. En la siguiente tabla se sintetiza el sentido de las intervenciones ciudadanas y de los conceptos recibidos:

Tipo de participación	Inhibición	Exequibilidad	Inexequibilidad
Intervenciones ciudadanas (artículos 242.1 y 7 del Decreto 2067 de 1991. Respecto de estas, el término de fijación en lista venció el 4 de junio de 2024, según certificó la Secretaría General de la Cort.	Santiago Cardozo Correcha (solicitud principal)	(i) James Rincón Castaño (Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal de Bogotá, (ii) Santiago Cardozo Correcha (solicitud subsidiaria) y (iii) Rubén Darío Gómez Franco, Juan David Retrepo Cardona, Marco Alberto Pérez Jácome y Milena Ramírez Díaz (Universidad de Antioquia)
Conceptos de organismos y entidades del Estado (artículo 11 del Decreto 2067 de 1991.	Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
Conceptos de organizaciones, entidades y expertos invitados (artículo 13 del Decreto 2067 de 1991.	(i) Instituto Colombiano de Derecho Procesal (solicitud principal) y (ii) Universidad Pontificia Bolivariana –sede Medellín–	(i) Instituto Colombiano de Derecho Procesal (solicitud subsidiaria de exequibilidad condicionada), (ii) Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá y (iii) Universidad Javeriana (solicitud de exequibilidad condicionada)	Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá (solicitud subsidiaria de exequibilidad condicionada)
Concepto de la Procuradora General de la Nación (artículos 38 y 7 del Decreto 2067 de 1991)	Solicita una decisión inhibitoria.

Argumentos de quienes solicitan una decisión inhibitoria

7. El Viceprocurador General de la Nació, como petición única, y el ciudadano Santiago Cardozo Correcha, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal y la Universidad Pontificia Bolivariana –sede Medellín–, como solicitud principal, solicitan a la Corte declararse inhibida para emitir un pronunciamiento de fondo.
8. Para el ciudadano Cardozo Correcha, la demanda no cumple con las exigencias de pertinencia ni de certeza, ya que, de un lado, “busca una situación de conveniencia o corrección de la norma interpretada, ofreciendo evidencia empírica que se construye a partir de concepciones personales”, y, de otro, “se basa en una interpretación subjetiva del texto acusado”.
9. Para el Instituto Colombiano de Derecho Procesal, la demanda no cumple con los requisitos de claridad, certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia. Al respecto, señala lo siguiente:

“[…] el planteamiento formulado por el actor es producto de un ejercicio hipotético y abstracto, el cual no se deduce del tenor literal de la norma atacada que permita concluir la vulneración de la Constitución Política. El aparte demandado no dice ni insinúa que en el reglamento de propiedad horizontal se pueda eximir del pago de la expensa común a un bien privado (propietario) o implantar otra dádiva especial en perjuicio de un bien privado, copropietario, tercero o la persona jurídica en general. Todo lo contrario, la redacción de la parte final del inciso 1º del artículo 29 objeto de demanda atiende la especialidad del régimen de propiedad horizontal, cuyo índice de participación en la expensa común necesaria se determina por coeficientes o módulos de contribución según la destinación del edificio o conjunto, que puede ser residencial, comercial o mixto''.

10. Para la Universidad Pontificia Bolivariana –sede Medellín–, la demanda carece de certeza por dos razones: de un lado, se fundamenta en una interpretación incompleta y subjetiva del apartado que se cuestiona, por cuanto, “si la expresión acusada se interpreta de conformidad con los artículos 3, 5 y 25 de la Ley 675 de 2001, en concordancia con las normas constitucionales que se invocan como parámetro de control, es claro que el reglamento de propiedad horizontal no puede desconocer que, solo con fundamento en el coeficiente de propiedad, corresponde calcular la proporción con que cada propietario contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto. Toda determinación en contrario podrá ser objeto de control judicial”. De otro lado, afirma que la interpretación del demandante “se deriva de escenarios hipotéticos o conjeturales, relacionados con la posibilidad de que, a través de una decisión plasmada en el reglamento de propiedad horizontal, se adopten determinaciones contrarias a la Constitución Política”, sin plantear “un verdadero juicio de oposición entre la norma acusada y los artículos 1 y 13 constitucionales”. Según indica, “Es verdad que, como plantea el actor y lo corroboran algunos intervinientes, la interpretación de la norma acusada ha dado lugar a prácticas abusivas por parte de quienes ostentan las mayorías en una asamblea de copropietarios. No obstante, estas prácticas contrarias al ordenamiento jurídico no pueden ser objeto de análisis en sede del control abstracto de constitucionalidad”.

Argumentos de quienes solicitan la declaratoria de exequibilidad

11. Como se indicó, como petición principal, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal solicita que la Corte se inhiba de emitir un pronunciamiento de fondo, y, de realizarlo, que se declare la exequibilidad condicionada de la expresión acusada, en el entendido de que “el contenido y alcance del reglamento de propiedad horizontal debe coincidir con las prescripciones normativas vigentes en toda la ley [sic] 675 de 2.001 sin que los individuos puedan desatender su alcance a favor de intereses particulares, por ejemplo, exonerar el pago de expensas comunes”. Al margen de esta solicitud, hace referencia a los siguientes aspectos que pueden ilustrar la decisión de la Corte:
12. En primer lugar, precisa que una interpretación correcta del aparte que se demanda no sugiere que el reglamento de propiedad horizontal pueda eximir arbitrariamente del pago de expensas comunes. Esto sería así, por cuanto, las expensas comunes necesarias corresponden a una obligación propter rem, es decir, a una carga que recae sobre el inmueble y no sobre la persona; de allí que este tipo de obligaciones no pueda ser eludido por los propietarios, ya que son inherentes a la propiedad y garantizan la convivencia pacífica y la función social de la propiedad dentro del régimen de propiedad horizontal.
13. En segundo lugar, el aparte que se cuestiona se debe interpretar de manera sistemática con los artículos 2, 3, 5 inciso final, 25, 26, 27, 28, 29 parágrafo 1º, 31 y 32 de la Ley 675 de 2001, de conformidad con las cuales, los coeficientes y módulos de contribución se establecen de acuerdo con la destinación del edificio (residencial, comercial o mixto), y es a partir de estos que se determina la contribución de cada copropietario en las expensas comunes necesarias. Si esto es así, el legislador no abrió la puerta para celebrar pactos en contra del recaudo de expensas comunes, sino que estableció un marco legal que el reglamento debe respetar; en consecuencia, “El reglamento se debe hacer consultando los mandatos de la ley respecto a los coeficientes, módulos de contribución, sectorización, y cualquier otra excepción vigente en ella.
14. James Rincón Castaño (Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal de Bogotá) solicita la declaratoria de exequibilidad de la disposición. Según señala, la Ley 675 de 2001 establece los lineamientos y límites para la elaboración de los reglamentos de propiedad horizontal, los cuales no pueden ser diseñados de manera arbitraria, que, además, entre otras, deben contener “los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran la propiedad horizontal” (artículo 3), los cuales se calculan de conformidad con su artículo 26, al igual que su artículo 28 regula “los casos por los cuales resulta procedente la modificación del reglamento de propiedad horizontal cuando esta sea sustentada en los coeficientes de copropiedad inicialmente establecidos”. Además, precisa que el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones de la asamblea de copropietarios pueden ser impugnadas ante la jurisdicción ordinaria, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 382 del Código General del Proceso, en caso de que “las directrices impartidas vulneran la constitución [sic], la ley o reglamentos”.
15. El Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio defiende la constitucionalidad del aparte demandado. Según indica, “el accionante realiza una interpretación errónea del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, al analizarlo de manera individual, sin el alcance sistemático que tiene respecto a la ley en general y la totalidad de sus disposiciones”. De conformidad con esta, la disposición impugnada se debe interpretar de manera sistemática con los artículos 2, 3, 5.6, y 25 a 28 de la ley en cita. En particular, los artículos 25 y 26 regulan los coeficientes de copropiedad, los cuales “se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto”, que son fundamentales para entender que la participación en el pago de expensas comunes no depende de la discrecionalidad del reglamento de propiedad horizontal, sino que está sujeta a reglas objetivas y equitativas.
16. Según se indicó, como petición principal, el ciudadano Santiago Cardozo Correcha solicita que la Corte se inhiba de emitir un pronunciamiento de fondo y de manera subsidiaria solicita que se declare la exequibilidad simple del aparte acusado. En relación con la petición subsidiaria, señala que, aunque existen riesgos de abuso por parte de quienes elaboran los reglamentos de propiedad horizontal (como constructoras o sociedades con una posición dominante), estos riesgos están mitigados por mecanismos de control interno, como la asamblea general de copropietarios y el proceso declarativo verbal de impugnación de actos, de que trata el artículo 382 del Código General del Proces.
17. La Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá defiende la constitucionalidad del aparte acusado. Luego de hacer referencia a las disposiciones que regulan el régimen de propiedad horizontal, precisa que la correcta interpretación del artículo 29 debe entenderse en armonía con los principios de la Ley 675 de 2001, de conformidad con los cuales, “ninguna de las disposiciones de los Estatutos pueden [sic] vulnerar las normas imperativas de la Ley 675 de 2001, son [sic] pena de ser tenidas como NO escritas”. En caso de que tales disposiciones se vulneren, el interesado puede acudir al “proceso verbal especial de impugnación de Actas de Asamblea reglado por el artículo 382 del Código General del Proceso”. De allí que afirme que en los casos que refiere el demandante, “el actuar inconstitucional no se da como consecuencia de lo establecido por la norma sino por el erróneo ejercicio interpretativo que se realiza por parte de los copropietarios o funcionarios judiciales”.
18. Rubén Darío Gómez Franco, Juan David Retrepo Cardona, Marco Alberto Pérez Jácome y Milena Ramírez Díaz (Universidad de Antioquia) defienden la constitucionalidad de la disposición. De un lado, señalan que la obligación de pagar expensas comunes, basada en los coeficientes de copropiedad, respeta los principios de solidaridad e igualdad, lo que permite una administración eficiente y equitativa de la copropiedad, sin que su fijación se pueda utilizar “con el propósito de que los copropietarios se eximan a través de él, de efectuar este pago, disposición, además, contraria a la ley, según los artículos 5, par. 1 y 25 de la Ley de propiedad horizontal”. De otro lado, indican que los argumentos del demandante no demuestran que la norma sea inconstitucional en abstracto, sino que reflejan problemas de aplicación práctica que pueden ser abordados mediante “los mecanismos de control interno y judicial previstos por la ley”.
19. Finalmente, la Universidad Javeriana solicita la declaratoria de exequibilidad condicionada de la expresión demandada. Según señala, “Dejar abierta la posibilidad de que se interprete la expresión demandada, para generar restricciones o excepciones de pago de las expensas comunes, más allá de las previstas en la ley, no es ni proporcional ni razonable, en la medida en que permiten el abuso, la violación al principio de solidaridad y el derecho de igualdad”. A partir de este razonamiento, solicita a la Corte que se declare la “constitucionalidad condicionada de la norma, en el sentido en que no se puedan violar los mínimos previstos en la primera parte de la misma, esto es, que todo propietario de unidades privadas está en la obligación de pagar expensas comunes”. Según precisa, la expresión demandada “abre la puerta para interpretaciones en las que permita a ese propietario inicial o, posteriormente, a la Asamblea de Copropietarios, incluir reglas distintas que permitieran la exoneración o condiciones especiales, frente al pago de expensas comunes para determinados grupos de propietarios.

Argumentos de quienes solicitan la declaratoria de inexequibilidad

20. El Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá solicita la declaratoria de inexequibilidad del aparte demandado, y “si la inexequibilidad no es viable, se condicione a que esa expresión 'de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal' sea igual al cumplimiento de lo ordenado en la ley para los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, según el caso”. Para fundamentar su solicitud, precisa que la expresión demandada se ha sido utilizado para evadir responsabilidades, al crear desigualdades en las contribuciones económicas, que favorecen de manera injustificada a ciertos propietarios, particularmente al propietario inicial, mediante la exoneración del pago de expensas comune.
21. Además, indica que, por cuanto las modificaciones de los reglamentos son difíciles de realizar debido a la falta de quórum en las asambleas, se perpetúan las irregularidades iniciales, lo que afecta la equidad entre los propietario''''.
22. Finalmente, precisa que la sanción civil que prevé el parágrafo primero del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 es insuficiente para evitar la inclusión de regulaciones que en el reglamento de propiedad horizontal contraríen las disposiciones imperativas de esta le''''.

CONCEPTO DEL VICEPROCURADOR GENERAL DE LA NACIÓN

23. Mediante el concepto n.° 7362, de julio 2 de 2024, el Viceprocurador General de la Nación solicita que la Corte emita una decisión inhibitoria, ya que la demanda no cumple con los criterios de certeza y suficiencia.
24. En primer lugar, señala que “la potestad reglamentaria en las asambleas de propietarios para ordenar las contribuciones destinadas al pago de las expensas comunes no incluye la capacidad para determinar los montos que deben asumir los comuneros. Ello, dado que los mismos fueron preestablecidos por el Congreso de la República en los artículos 3º, 5º, 25 y 31 de la Ley 675 de 2001”. Según indica, la citada competencia que se reconoce en la expresión demandada “se circunscribe a los aspectos no ordenados por el legislador, por ejemplo, los [sic] fechas para el pago oportuno de las contribuciones o los incrementos anuales de las cuotas de administración”, pero “no se extiende a la fijación de los factores que determinan la proporción de los aportes, porque los criterios respectivos (coeficientes de copropiedad y módulos de contribución) fueron directamente definidos por el Congreso de la República y, por ende, resultan imperativos para los órganos de representación de los comuneros”. En consecuencia, “la argumentación de la demanda carece de certeza, dado que 'no es cierto que con el aparte demandado el legislador abrió la puerta para celebrar pactos en contra del recaudo proporcional de las expensas comunes'..
25. En segundo lugar, dado que el demandante “llevó a cabo una lectura parcializada de la norma acusada referente a la reglamentación del pago de las expensas comunes, los reproches de inconstitucionalidad pierden el poder de disuasión”, de allí que la demanda no acredite la exigencia de suficiencia.

CONSIDERACIONES

Competencia

26. La Corte Constitucional es competente para conocer la demanda de la referencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 241.4 de la Constitución, por dirigirse contra disposiciones contenidas en una ley ordinaria, esto es, la Ley 675 de 2001, “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”.

Cuestión previa: aptitud de la demand

27. Dado que el Viceprocurador General de la Nación, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal y la Universidad Pontificia Bolivariana cuestionan la aptitud de la demanda, la Sala se pronunciará de manera previa respecto de esta solicitud. Todos ellos coinciden en debatir la certeza de los cargos. El segundo y el tercero, además, la pertinencia. Igualmente, si bien el instituto adujo que no se acreditaba ninguna de las restantes cargas argumentativas y el viceprocurador indicó que no se cumplía con la de suficiencia, las razones que alegan se relacionan únicamente con aquellas dos antes referidas, máxime que este segundo argumento es de mera consecuenci.
28. En cuanto a aquellas exigencias, los intervinientes sostienen, en general, que el demandante parte de escenarios hipotéticos o interpretaciones subjetivas que no se derivan directamente de la expresión acusada, ya que la disposición no permite que los reglamentos de propiedad horizontal exoneren a los propietarios del pago de las expensas comunes necesarias, como lo afirma el demandante, lo cual, además, sería contrario a una interpretación sistemática de la citada expresión con las restantes disposiciones de la Ley 675 de 2001.
29. Para la Sala, al igual que lo plantearon estos intervinientes, la demanda carece de certeza, pertinencia, y, por ende, de suficiencia, en la medida en que el punto de partida de la acusación desconoce el contexto normativo en el que se inserta la disposición demandada y parte de supuestos aplicativos de la misma que exceden el control abstracto de constitucionalidad. En efecto, como se precisa seguidamente, la expresión que se acusa, interpretada de manera sistemática, no autoriza a los copropietarios, en particular, a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios o propietarios iniciales, a establecer cláusulas en el reglamento que los exonere total o parcialmente de contribuir al pago de las expensas comunes, como de manera errada lo interpreta el demandante.
30. El artículo 29 de la Ley 675 de 2001, en el que se contiene el apartado normativo que se demanda, reitera el deber de los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal de contribuir al pago de las expensas necesarias que se causan por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes (expensas comunes.
31. Se trata de una reiteración, en la medida en que este deber se contiene en los artículos 25 y 3 de la ley en cita: de conformidad con el primero, los reglamentos de propiedad horizontal deben especificar los coeficientes de copropiedad, los cuales, en atención a lo dispuesto por la segunda disposición, determinan tanto la participación de cada propietario de bienes privados o de dominio particular en los bienes comunes, como su respectiva responsabilidad (o proporción) en el pago de las expensas comunes, ordinarias y extraordinarias.
32. Así, el objeto del citado deber, esto es, el de contribuir al pago de estas expensas, comprende la contribución al pago de los costos necesarios para la administración, conservación y mantenimiento de las áreas comunes de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, en los términos del artículo 3 de la ley en cit. Estas expensas son fundamentales para el adecuado funcionamiento de la propiedad horizontal e integran el régimen jurídico especial de este tipo de propiedad, en el que coexisten estos bienes con aquellos de dominio particular.
33. El artículo 29 no regula la forma en que se debe cumplir el citado deber, de contribuir al pago de las expensas comunes, ya que esta se regula en los artículos 25 y 26 de la Ley 675. De conformidad con estos, su pago se debe hacer en función de los coeficientes de copropiedad, que, “Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos […] se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto” (artículo 26), en los edificios o conjuntos residenciales, o de los módulos de contribución en los edificios o conjuntos comerciales o mixto.
34. Esta forma de concretar el citado deber ha sido considerada compatible con la Constitución, ya que atiende a la idea de que, “quienes tienen un mayor patrimonio y perciben mayores ingresos pueden aportar una suma mayor pero proporcional al área de su inmueble para el financiamiento de los gastos comunitarios”; por tanto, “a mayor coeficiente de propiedad en el edificio, es razonable entender que existe mayor capacidad de pago y, por consiguiente, es posible exigir, en términos de equidad, una contribución proporcional en las expensas comunes” (Sentencia C-782 de 2004. Según indicó la Corte en la providencia en cita, se trata de un “criterio objetivo y eficiente en el recaudo de las sumas comunes, que en modo alguno resulta contrario al principio de igualdad, pues es admisible que la ley exija, por razones de proporcionalidad, solidaridad y redistribución, que quienes gozan de inmuebles de mayor área y, por ende, mayor valor contribuyan en mayor medida a sufragar los gastos comunes que quienes son propietarios de inmuebles con menor área, que se entiende que tienden a ser de menor valor.
35. En atención a lo expuesto, la interpretación que el demandante le adscribe al apartado que acusa no es cierta, ya no es posible inferir que autorice que los reglamentos de propiedad horizontal exoneren total o parcialmente a los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido a este régimen especial del pago de las expensas comunes. Una cuestión distinta, que, además, no hace parte del control abstracto de constitucionalidad, y, por tanto, torna al cargo en carente de pertinencia, es la valoración de la práctica que puso en evidencia el demandante, según la cual algunos desarrolladores inmobiliarios abusan de su posición dominante al momento de redactar el reglamento de propiedad inicial, y a partir de la cual fijan condiciones que los exoneran total o parcialmente de contribuir al pago de las expensas comunes. En caso de que tal práctica se realice, lo procedente es que se cuestione ante la asamblea general de copropietarios, cuyas decisiones, a su vez, pueden ser objeto de impugnación ante la jurisdicción ordinaria civil, mediante el proceso declarativo verbal de que trata el artículo 382 del Código General del Proceso. Asimismo, en los casos donde estas prácticas impliquen un abuso del derecho en relaciones de consum, es posible recurrir a la Superintendencia de Industria y Comercio, en ejercicio de la acción de protección al consumidor (artículos 57 y siguientes de la Ley 1480 de 2011) o mediante la solicitud del inicio de una actuación administrativa sancionatoria (artículos 59 y siguientes de la Ley 1480 de 2011. En todo caso, se reitera, el control judicial de aquel tipo de cláusulas abusivas no es objeto de la acción de inconstitucionalidad sino de este otro tipo de actuaciones judiciales y administrativas que escapan a la competencia de la Corte Constitucional.
36. Así, ante la falta de aptitud sustantiva de la demanda, al no acreditarse las exigencias de certeza, pertinencia y, por tanto, suficiencia, ya que el ciudadano no construye un cargo que genere una duda mínima sobre la constitucionalidad de la disposición acusada, la Sala se inhibirá de emitir un pronunciamiento de fondo.

DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,

RESUELVE

INHIBIRSE de emitir una decisión de fondo respecto de los cargos formulados contra la expresión “de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”, contenida en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

Notifíquese, comuníquese, publíquese y cúmplase,

JOSE FERNANDO REYES CUARTAS

Presidente

Ausente con comisión

NATALIA ÁNGEL CABO

Magistrada

JUAN CARLOS CORTÉS GONZÁLEZ

Magistrado

DIANA FAJARDO RIVERA

Magistrada

VLADIMIR FERNÁNDEZ ANDRADE

Magistrado

JORGE ENRIQUE IBÁÑEZ NAJAR

Magistrado

ANTONIO JOSÉ LIZARAZO OCAMPO

Magistrado

PAOLA ANDREA MENESES MOSQUERA

Magistrada

CRISTINA PARDO SCHLESINGER

Magistrada

ANDREA LILIANA ROMERO LOPEZ

Secretaria General

Disposiciones analizadas por Avance Jurídico Casa Editorial S.A.S.©
"Leyes desde 1992 - Vigencia Expresa y Sentencias de Constitucionalidad"
ISSN [1657-6241 (En linea)]
Última actualización: 15 de mayo de 2026 - (Diario Oficial No. 53.486 - 10 de mayo de 2026)

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